A vírussal lassan egy éve élünk együtt, s ez az egy év rengeteg kihívást állított elénk. A tanácsadói munkánkat sok ponton szükséges volt átértékelni, átalakítani. A személyes kapcsolatok redukálódása előtérbe helyezte az online megoldásokat. Így lett a monitormegosztás az eddig asztalon kiterített tervrajzok, kalkulációk, műszaki specifikációk helyett az új dokumentumszemléltetési mód.
A munkamódszer persze nem volt eddig sem új, azonban annak hétköznapisága és elfogadottsága garantáltan az elmúlt egy év hozadéka. Ehhez természetesen a kölcsönös nyitottságon túl mind az ügyfelek, mind a fejlesztők és bérbeadók is egyaránt kellettek, hogy ez ily mértékben a mindennapi rutin részévé válhasson. Csapatunknál a jelentős módszertani változás azonban nem a munkamegbeszéléseknél, hanem az elsőkörös ingatlanbejárások átszervezésénél történt. Az epidémia alatt több olyan keresőnk is volt, aki pozitív PCR teszt eredménye miatt nem tudott megjelenni a helyszínen, ezt a helyzetet lereagálva vezettük be új szolgáltatásunkat, a mobiltelefonos videó bemutatót elsőkörös bejárás alkalmával.
A Complexpress Logisztika Kft. értékesítési vezetőjével még az ősz folyamán kezdtük el az egyeztetéseket az új telephely megtalálásával kapcsolatban. A cég a növekvő területigény mellett kategóriában is szintet kívánt emelni és a keresési igény fókuszában a lokáció is kiemelt szerepet játszott. Az első bejárást online csináltuk, mivel ő épp karantén kötelezettségét töltötte otthon a vírus miatt. Több lehetőség közül végül az Antal Raktárak 15. kerületi telephelyére esett a választás, ahol magas minőségben és teljes mértékben személyre szabva került kialakításra az 1500 m2 ’A’ kategóriás raktár és a hozzátartozó irodarész is két hónapos szerződésegyeztetést követően.
„A logisztikai iparág fellendülőben van, a telephely fejlesztések gombamód szaporodnak a város határában. Mivel az e-kereskedelem továbbra is töretlenül fejlődik, törvényszerű, hogy ezek a cégek a megnövekedett kereskedelmi igényt csak nagyobb alapterületen tudják majd kiszolgálni.” – hangsúlyozta Berkes Babett a FindAndRent real estate advisor tanácsadója.
Forrás: FindAndRent real estate advisor
2020 negyedik negyedévében két új logisztikai létesítményt adtak át Budapest környékén; az Inpark Páty területén egy 10.630 m2-es, míg a nagytarcsai Budapest East Business Parkban egy 13.170 m2-es új épület került az állományba. A negyedév végén a Budapest környéki modern ipari/logisztikai állomány 2.374.900 négyzetmétert tett ki.
A negyedik negyedévben a teljes bérlői kereslet 110.260 m2-t tett ki, ami 25%-kal haladta meg az előző év azonos időszakában regisztrált volument. A kereslet 46%-át a meglevő állományban kötött új szerződések tették ki, míg meglevő területek bővítései csak 6%-os arányt képviseltek. Előbérleti szerződés nem köttetett a negyedév során, így a nettó új kereslet 57.520 m2 volt. A negyedéves teljes kereslet fennmaradó 48%-át szerződéshosszabbítások tették ki. A teljes 2020-as bruttó kereslet 537.900 m2-t ért el, ami 29%-os éves emelkedés és a valaha regisztrált második legmagasabb volumen.
2020 negyedik negyedévében a BRF összesen 20 bérleti tranzakciót rögzített, melyből három meghaladta a 10.000 m2-t. Az átlagos tranzakcióméret tovább csökkent 5.510 m2-re, ami az év közepén látott hajrá után újra megszokottabb szintekhez közelít. A negyedév átlagos méretét meghaladó tranzakciói azonos arányban voltak új szerződések és hosszabbítások. A szerződések túlnyomó része továbbra is ’big-box’ logisztikai parkokban köttetett,míg a városi-logisztikai állomány csupán három megállapodást regisztrált a negyedév során.
A negyedév három legnagyobb ügylete között volt egy 23.370 m2-es új bérleti szerződés a CTPark Budapest East-ben Üllőn, egy 15.940 m2-es hosszabbítás a Prologis Park Budapest - Sziget területén Szigetszentmiklóson, valamint egy 13.050 m2-es új szerződés az Euro-Business Parkban Budaörsön.
Az üresedési ráta 2020 negyedik negyedévének végére tovább csökkent 2,0%-ra, ami 0,3 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévnél, azonban marginálisan, 0,1 százalékponttal magasabb az egy évvel korábbi szintnél. Az év végén összesen 48.000m2 ipari terület állt üresen, és mindössze egy épületben volt elérhető 5.000 m2-nél nagyobb szabad raktárterület.
A nettó abszorpció 29.890 m2-t tett ki 2020 utolsó negyedévében, amivel 121.590 m2-re emelkedett az éves érték.
Forrás: BRF, BIEF
2020 negyedik negyedévében négy irodaépülettel, összesen 38.850 m2-rel bővült a budapesti modern irodaállomány. Átadásra a Váci úti folyosón a Váci Greens E irodaház (22.460 m2), a Belváros alpiacon a Szervita Square (8.450 m2), a Buda Központ alpiacon a Csalogány 43 irodaterületei (3.250 m2), illetve a Dél-Buda alpiacon az Alphagon irodaház (4.690 m2). A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.903.840 m2-t tesz ki, melyen belül 3.289.090 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 614.750 m2 saját tulajdonú irodaház található.
Az üresedési ráta 9,1%-ra nőtt, ami 1,0 százalékpontos negyedéves és 3,5 százalékpontos éves növekedést jelent. 2020 negyedik negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát, 4,3%-ot az Észak-Buda alpiacon regisztráltuk, míg a legmagasabb üresedési ráta (29,3%) továbbra is az Agglomerációban mérhető. A nettó abszorpció a negyedév során negatív tartományba került, összesítve 5.100 m2-rel csökkent a teljes elfoglalt állomány mérete. A bruttó kereslet 2020 negyedik negyedévében 86.310 m2-t tett ki, ami az előző negyedévhez képest 9%-os növekedés, az előző év azonos időszakához mérten azonban 57%-os visszaesés. A teljes keresleten belül továbbra is a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt. 2020 negyedik negyedévében a bérbeadási volumen 44%-a szerződéshosszabbítás volt, az új szerződések a kereslet 42%-át tették ki, míg a bővülések és előbérleti szerződések részaránya egyaránt 7% volt.
A legmagasabb bérlői aktivitást Pest Központ alpiacon mértük, a teljes volumen 20%-át itt kötötték le. A második legaktívabb alpiac a Belváros volt 17%-os részesedéssel, míg a Dél-Buda alpiacon a teljes volumen 16%-a realizálódott. A BRF összesen 111 bérleti szerződést regisztrált a negyedik negyedév során, a tranzakciók száma 35%-kal esett vissza 2019 azonos negyedévéhez viszonyítva. A tranzakciók átlagos mérete 778 m2 volt. Tíz szerződést kötöttek 2.000 m2-re vagy annál nagyobb területre, ami egy előbérletet, egy bővülést, négy hosszabbítást és négy új tranzakciót foglal magában. A negyedév legnagyobb ügylete a Diligent Corporation 4.590 m2-es új szerződése volt a Szervita Square irodaházban, míg a legnagyobb szerződéshosszabbítást egy hasonló méretű, közel 4.560 m2 nagyságú területen kötötték az Arena Cornerben. A legnagyobb előbérleti szerződést 3.660 m2-en írták alá a Millenium Gardens fejlesztésben.
A 2020 negyedik negyedéves irodapiaci adatok továbbra is tükrözik a COVID-19 világjárvány miatt bekövetkezett gazdasági változásokat. A piaci kereslet elmarad a korábbi évek trendjétől, a tranzakciók száma csökkenést mutat.
Forrás: BRF, BIEF
Október folyamán a FindAndRent csapata két start up céget is sikeresen támogatott tranzakció menedzsment szolgáltatásával. Mindkét ügyfél bejegyzés előtt álló induló vállalkozás volt, akik kis alapterületű, 100-150 m2 közötti bérelhető raktár igénnyel keresték meg irodánkat.
A keresés során kizárólag olyan telephelyek jöhettek szóba, ahol volt elérhető targoncás rakodási szolgálat, s a raktárnak pedig alkalmasnak kellett lennie a teherautóval érkező raklaposáru befogadásra. Az ajtóméreten túl a későbbiek során kihasználható belmagasság (salgó polc telepítés miatt) és a behajtási engedély megkérésének elkerülése voltak még elengedhetetlen szempontok.
Egy induló cég esetében a raktárbérlet költsége markáns részt képvisel a rendszeres havi kiadások között, ezért külön figyelmet kellett fordítani a kedvező bérleti kondíciókra, mind amellett, hogy a kis alapterületű raktárhelyiségek műszaki adottságai általában nem támogatják a 24 tonnás kamionos áruszállításhoz szükséges feltételeket.
A HorseFeeds Hungary Kft. a 15. kerületi Mélyfúró utcai P+P telephelyen írt alá egy 89 m2 alapterületű hidegraktárra, a Roomba Home pedig a fóti LC Parkban kötött le 154 m2-t. „Egy induló vállalkozás mindig sokkal érzékenyebb keresési paramétereket fogalmaz meg. Általánosságban elmondható, hogy kiemelten fontos számukra a bérleti konstrukció flexibilitása, a forint alapú bérleti díj, valamint a telephelyen belül elérhető kényelmi szolgáltatások, mint a targoncabérlet vagy a rakodásiszolgálat. Ezekre külön fókuszálni kell a megkeresés során, így az ügyféligény pontos felmérésére és kiszolgálására sokkal nagyobb figyelmet kell fordítani a tranzakció menedzsment során.” – mondta el Fodor Attila a FindAndRent real estate advisor tanácsadója.
Forrás: FindAndRent real estate advisor
2020 harmadik negyedévében nem adtak át új logisztikai létesítményt. A teljes állomány a negyedév végén 2.351.110 négyzetméter volt.
A harmadik negyedévben a teljes bérlői kereslet 176.870 négyzetmétert tett ki, ami csaknem 30%-kal haladja meg az egy évvel korábban mért értéket. A január-szeptember időszakban lezárt tranzakciók mennyisége megközelíti a 460 ezer négyzetmétert, ez a korábbi évek azonos időszakaihoz mérten új rekordnak számít. A kereslet 40,1%-át előbérleti szerződések és BTS megállapodások tették ki, amit a szerződéshosszabbítások követtek 29,8%-os részaránnyal. A területbővítések aránya 20,5%-os volt, az új szerződések aránya mindössze 9,6% volt. A szerződéshosszabbítások nélküli (nettó) kereslet 124.250 négyzetméter volt.
2020 harmadik negyedévében a BRF összesen 24 tranzakciót rögzített, melyből hat szerződés haladja meg a 10.000 négyzetmétert. Az átlagos tranzakcióméret 7.370 négyzetméter volt. Egy szerződést írtak alá városi logisztikai létesítményben (1.400 négyzetméterre). A logisztikai parkokra vonatkozó megállapodások átlagosan 7.629 négyzetméterre szóltak; az átlagnál nagyobb méretű tranzakciók (8 db) közül mindössze kettő rendelkezett lejáró szerződés meghosszabbításáról.
A három legnagyobb ügylet mindegyike 20.000 négyzetmétert meghaladó területre szólt: egy 35.700 négyzetméteres előbérleti megállapodást írt alá a Lenovo a CTPark Budapest East-ben, emellett regisztráltunk egy 24.800 négyzetméteres hosszabbítást és egy 20.800 négyzetméteres bővülést a Prologis Park Budapest Sziget területén.
Az üresedési ráta 2020 harmadik negyedévében tovább csökkent, jelenleg 2,3%. Negyedéves szinten 0,29 százalékpontos, éves viszonylatban 0,21 százalékpontos csökkenést regisztráltunk. A harmadik negyedév végén összesen 54.090 négyzetméternyi ipari terület állt üresen, és mindössze egy helyen érhető el 5.000 négyzetméternél nagyobb szabad raktárterület.
A nettó abszorpció 6.850 négyzetmétert tett ki 2020 harmadik negyedévében.
Forrás: BRF, BIEF
2020 harmadik negyedévében 4 irodaépületben, összesen 59.785 m2-rel bővült a budapesti modern irodaállomány. Átadásra került a Váci úti folyosón az Agora Hub (34.500 m2) és a Nordic Light Trio (13.285 m2). Befejeződött a Gizella Loft felújítása (8.500 m2) a Nem-Központi Pest alpiacon, valamint az Irányi Palace felújítása (3.500m2) a CBD-ben. A Nem-Központi Pest alpiacon egy irodaház (2.360 m2) saját tulajdonba került. Továbbá, egy irodaház a Buda Központ alpiacon (1.850 m2) kikerült a modern bériroda állományból, és egy másik a Pest Központ alpiacon (8.780 m2) időszakosan a folyamatban lévő fejlesztések közé lett sorolva.
A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.856.750 m2-t tesz ki, melyen belül 3.242.000 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 614.750 m2 saját tulajdonú irodaház található.
Az üresedési ráta 8,1%-ra nőtt, ami 0,8 százalékpontos negyedéves emelkedésnek felel meg, míg éves szinten 2,2 százalékpontos növekedést jelent. 2020 harmadik negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát, 3,5%-ot az Észak-Buda alpiacon regisztráltuk, míg a legmagasabb üresedési ráta (33,0%) továbbra is az Agglomerációban mérhető. A nettó abszorpció a harmadik negyedév során 6.480 m2-t tett ki.
A bruttó kereslet 2020 harmadik negyedévében 79.350 m2-t tett ki, ami az előző év azonos időszakához mérten 59%-os visszaesést jelent. A teljes keresleten belül továbbra is a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt. 2020 harmadik negyedévében a bérbeadási volumen 36%-a szerződéshosszabbítás volt, az új szerződések a kereslet 26%-át tették ki, a bővülések részaránya 17%-ot, az előbérleti szerződések 18%-ot képviseltek. A saját tulajdonba vételi tranzakció a kereslet 3%-át jelentette.
A legmagasabb bérlői aktivitást Dél-Budán mértük, a teljes volumen 27%-át itt kötötték le. A második legaktívabb alpiac a Váci úti irodafolyosó volt 25%-os részesedéssel, míg a teljes volumen 16%-a a Nem-Központi Pest alpiacon realizálódott.
A BRF összesen 106 bérleti szerződést regisztrált a harmadik negyedév során, a tranzakciók száma 25%-kal esett vissza 2019 azonos negyedévéhez viszonyítva. A tranzakciók átlagos mérete 749 m2 volt. 9 szerződést kötöttek 2.000 m2-re vagy annál nagyobb területre: 1 előbérlet, 4 bővülés, 3 hosszabbítás, 1 új és 1 saját tulajdonba vételi tranzakcióval. A legnagyobb ügylet a Vodafone 14.140 m2-es előbérleti megállapodása volt a Budapest One P2-ben Dél-Budán. A legnagyobb szerződéshosszabbítást egy közel 4.800 m2 nagyságú területen a Nem-Központi Pest alpiacon, a legnagyobb bővülést 2.600 m2-en írtak alá az Infopark B épületében.
A 2020 harmadik negyedéves irodapiaci adatok már tükrözik a COVID-19 világjárvány miatt bekövetkezett gazdasági változásokat. A piaci kereslet elmarad a korábbi évek trendjétől, a tranzakciók száma csökkenést mutat.
Forrás: BRF, BIEF
A két alapító házi kedvenceik iránti szenvedélye hozta létre a PetChef márkát, amely 2018 óta készíti prémium minőségű kutyaeledeleit. A cég intenzív forgalom növekedése tette indokolttá, hogy új gyártóegységbe költözzenek, ahol korszerű körülmények között tudják növelni majd a termelési kapacitást.
Az ingatlankeresés során speciális szempontoknak kellett megfelelnie a leendő bérleménynek, amelyre külön figyelmet fordított a FindAndRent csapata. A LC Parkban lévő majd 800 m2-es csarnokszakasz azonban nagyon sok kedvező adottsággal bírt, ami mellé további kiadó irodaterületet is tudott biztosítani Bérbeadó.
Bár az első bejárás alkalmával is rengeteg kérdés merült fel az ingatlan műszaki átalakításait illetően, szerencsére a telephely adottságai és közmű kapacitása lehetővé tette, hogy a tranzakció elé ez ne gördíthessen akadályt. A gyártóegység kialakítása 8 hetet vett igénybe, mivel szigorú élelmiszertechnológiai követelményeknek kellett megfelelnie az új bérleménynek. „A bérlő és bérbeadó közötti kommunikáció rapid módon, a szerződés jogi egyeztetése és a műszaki tartalom fixálása pedig hatékonyan zajlott.” – mondta el Éles Gábor a PetChef Hungary Kft. ügyvezetője.
Forrás: FindAndRent real estate advisor
Előszó
2020 tavaszán Magyarországon is megjelent az új típusú koronavírus, ami miatt március közepétől kijárási korlátozást, illetve a kiskereskedelmet és vendéglátást érintő, szigorú járványügyi szabályokat rendeltek el. Az ingatlan szektoron belül a logisztikai ingatlanok piacát is érintette a járványhelyzet: az adatok alapján ez volt az egyetlen részpiac, melynek teljesítménye nőtt az előző év azonos időszakához mérten. Az ellátási láncok megerősítése iránti igény, az e-kereskedelem dinamikus bővülése és az új logisztikai megrendelések egyaránt növelték a keresletet. A pandémia ugyanakkor korábban nem várt döntési helyzetek sorát hozta el a bérlők és a bérbeadók számára egyaránt, ennek köszönhetően a piaci tapasztalat és a szakmai tanácsadói munka felértékelődik.
Átadások
2020 első felében hat új logisztikai csarnokkal, összesen mintegy 104 ezer négyzetméterrel bővült a raktáringatlan piaci állomány. Ez az előző év azonos időszakához képest jelentős, csaknem négy és félszeres növekedést jelent. A legnagyobb új ingatlant a CTPark West-ben adták át (31.300 nm), bővült egyebek mellett az East Gate Business Park (17.800 nm), a Prologis Park Budapest Harbor (13.500 nm), és a Budapest Dock Szabadkikötő is (10.000 nm). A city logisztikai ingatlanok piacán nem történt változás. A teljes budapesti és főváros környéki modern logisztikai ingatlan kínálat meghaladja a 2,35 millió négyzetmétert (logisztikai parkok és city logisztikai létesítmények együtt).
Fejlesztések
A folyamatban lévő fejlesztések közül kettő átadása tervezett még az idén, összesen közel 50 ezer négyzetméternyi területtel (CTPark East 37 ezer nm és InPark Páty 10.600 nm). 2021-ben várhatóan további 100 ezer négyzetméter kerül piacra, ami biztosítja a szektor kiegyensúlyozott fejlődését.
Kereslet
A január-júniusi időszakban több mint 280 ezer négyzetméter területre kötöttek bérleti megállapodást; ez az egy évvel korábbihoz (191e nm) viszonyítva 48%-os emelkedést jelent. A tranzakciós volumen negyedéves eloszlása alapján az év közepére jelentősen erősödött a bérlői aktivitás; a 2020-as év második negyedévénél (203e nm) csak 2017 negyedik negyedévében adtak ki több területet (211e négyzetmétert). A bérbeadók visszajelzése alapján a bérlők nagyon aktívak, így az év során a kereslet további erősödése várható. Az üres területek továbbra is nehezen elérhetők, ennek megfelelően a keresleten belül a területbővítések aránya továbbra is alacsony (5%). A bérlet-hosszabbítások aránya az előző év azonos időszakához mérten csökkent (53%-ról 45%-ra). Az új szerződések a teljes kereslet 35%-át teszik ki, az előbérleti megállapodások részaránya 15%. A január-június időszakban regisztrált 41 tranzakcióból a legnagyobb méretű szerződést a Batta Parkban írták alá, 28.600 négyzetméterre (hosszabbítás).
Üresedés
Az átlagos piaci üresedés a tavaly év végén mérthez képest enyhén emelkedett: 0,74 százalékponttal 2,59%-ra. A negyedéves adatok szerint a kihasználatlan területek aránya az év első negyedévében emelkedett, míg a másodikban a nagy arányú kínálatbővülés ellenére csökkenni kezdett. A főbb részpiacok közül a logisztikai parkoknál mérhető alacsonyabb üresedés (2,37%), jelenleg nincs olyan logisztikai park a piacon, ahol a kihasználatlan raktárterület eléri az 5 ezer négyzetmétert. A félév során a nettó abszorpció ismét pozitív volt; a bérlők által használt területek 2020 első hat havában mintegy 85 ezer négyzetméterrel bővültek.
Bérleti díjak, hozamok
A bérleti díjak stagnáltak 2020 közepéig, az átlagos havi díjak a 4,8-5 euró/nm sávban mozognak. A befektetők hozamelvárása az előző év végéhez képest kis mértékben emelkedett, jelenleg 7% körül van.
Előrejelzés
A COVID-19 világjárvány a gazdaság legtöbb szektorában növeli a bizonytalanságot, ami megnehezíti az üzleti tervek kialakítását és megvalósítását. A kiskereskedelem vonatkozásában – elsősorban az FMCG-kereskedelem és az e-kereskedelem területén – jelentős többletigény lépett fel, ami a logisztikai ingatlanpiacon a jelenlegi alacsony kihasználtság mellett előbérleti szerződések megkötésére, vagy akár saját logisztikai létesítmények megvalósítására ösztönzi a piaci szereplőket. A regisztrált adatok alapján az év végéig továbbra is alacsony üresedést, erős bérlői keresletet és – az építési költségek alakulásának függvényében – emelkedő bérleti díjakat, ugyanakkor a befektetési hozamok esetén stagnálást várunk.
Forrás: Eston International
2020 második negyedévében 64.140 négyzetméterrel bővült a budapesti és a Budapest környéki agglomeráció spekulatív ipari ingatlanállománya. Átadásra került az East Gate Business Park új fázisa (17.780 m2), a CTPark South legújabb raktára (22.840 m2), a Prologis Harbor DC11-es épülete (13.520 m2) és a Budapest Dock Szabadkikötő legújabb fázisa (10.000 m2). A teljes állomány a félév végén 2.351.110 négyzetméter volt.
A második negyedévben a teljes bérlői kereslet 202.610 négyzetmétert tett ki, ami kétszerese az előző év azonos időszakában mért értéknek, és 17%-kal magasabb, mint az előző négy év második negyedéves átlaga. A kereslet közel felét, 45,6%-át új szerződéskötések tették ki, amit a szerződés-hosszabbítások követtek 29,2%-os részaránnyal. Az előbérletek aránya 19,6%-os volt, a bővülések aránya pedig 5,6% volt. A szerződéshosszabbítások nélküli (nettó) kereslet 143.350 négyzetméter volt.
2020 második negyedévében a BRF összesen 22 tranzakciót rögzített, melyből nyolc szerződés haladja meg a 10.000 négyzetmétert. Az átlagos tranzakcióméret 9.210 négyzetméter volt. A bérleti szerződések 95%-át logisztikai parkok területeire kötötték, átlagosan 11.890 négyzetméterre. A városi logisztikára a tranzakciók 5%-a vonatkozott 2.060 négyzetméter átlagos tranzakciómérettel. A városi logisztikai tranzakciók 86%-át bővülések, 14%-át pedig hosszabbítások tették ki.
A két legnagyobb tranzakció a negyedév során egy bérlet megújítás volt a Batta Park épületében 28.585 négyzetméteren és egy előszerződés a CTPark Budapest South DNH2 épületében, 28.460 négyzetméteren.
Az üresedési ráta 2020 második negyedévének végén a jelentős új átadási volumen ellenére csökkent, jelenleg 2,59%. Negyedéves szinten 0,22 százalékpontos csökkenést, éves viszonylatban viszont 0,45 százalékpontos növekedést regisztráltunk. Az második negyedév végén összesen 60.930 négyzetméternyi ipari terület állt üresen, illetve egy olyan épület, ahol 5.000 négyzetméternél több a kiadatlan terület.
A nettó abszorpció 67.030 négyzetmétert tett ki 2020 második negyedévében.
Forrás: BRF, BIEF
2020 második negyedévében 5 irodaépületben 87.750 m2-rel bővült a budapesti modern iroda állomány. Átadásra került a Váci úti folyosón az Agora Tower (34.500 m2) és a Váci Greens F (25.050 m2). Elkészült az Arena Business Campus első fázisa (20.400 m2) a Nem-Központi Pest alpiacon, valamint a CBD-ben a Kálmán Imre 20 (2.300 m2). A saját tulajdonú irodaállomány a Market Zrt. új székházával bővült. A CBD-ben egy irodaház (8.445 m2) kikerült a modern állományból, mivel azt nem irodaházként hasznosítják tovább. A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.817.305 m2-t tesz ki, melyen belül 3.204.915 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 612.390 m2 saját tulajdonú iroda található.
Az üresedési ráta 7,3%-ra nőtt, ami 1,1 százalékpontos negyedéves emelkedésnek felel meg, míg éves szinten 1 százalékpontos növekedést jelent. 2020 második negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát, 2,8%-ot az Észak-Buda alpiacon regisztráltuk, míg a legmagasabb üresedési ráta (33,6%) még mindig az Agglomerációban mérhető. A nettó abszorpció a második negyedév során 31.430 m2-t tett ki.
A bruttó kereslet 2020 második negyedévében 87.990 m2-t tett ki, ami az előző év azonos időszakához mérten 46%-os visszaesést jelent. A teljes keresleten belül továbbra is a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt, sőt arányuk jelentősen emelkedett. 2020 második negyedévében a bérbeadási volumen 55%-a szerződéshosszabbítás volt, az új szerződések a kereslet 27%-át tették ki, a bővülések részaránya 4%-ot, az előbérleti szerződések 14%-ot tettek ki.
A legmagasabb bérlői aktivitást a Váci úti folyosón mértük, a teljes volumen 25%-át itt kötötték le. A második legaktívabb alpiac a Pest Központ alpiac volt 23%-os részesedéssel, míg a teljes volumen 19%-a Dél-Buda alpiacon realizálódott.
A BRF összesen 114 irodahasználati szerződést regisztrált a második negyedév során, a tranzakciók száma közel felére esett vissza 2019 azonos negyedévéhez viszonyítva. A tranzakciók átlagos mérete 772 m2 volt, ami megegyezik a 2019 második negyedéves értékkel. 9 szerződést kötöttek 3.000 m2-nél nagyobb területre: 3 új megállapodást, 4 hosszabbítást és 2 előbérleti szerződést. A legnagyobb ügylet egy 8.000 m2-es előbérleti megállapodás volt Dél-Budán, a legnagyobb új tranzakció egy több mint 7.000 m2-es szerződéskötés a Pest Központ alpiacon. A legnagyobb bérlet-hosszabbítást 4.790 m2-re írták alá a Westend City Center épületében.
A 2020 második negyedéves irodapiaci adatok már tükrözik a COVID-19 világjárvány miatt bekövetkezett gazdasági változásokat. A piaci kereslet jelentősen visszaesett, a tranzakciók száma nagyméretű csökkenést mutatott. Az elérhető területek kínálati bérleti díjai alapján bérleti díj korrekció minimálisan figyelhető meg, az is elsősorban a „B” kategóriás épületek esetében.
Forrás: BRF, BIEF
A Pioneer Pictures Production számos népszerű sorozat gyártásában vett részt az elmúlt időben, s a cég régóta dolgozik együtt a legnagyobb magyar filmstúdiókkal. Mivel a következő évad sorsa mindig a sorozat népszerűségén múlik, ezért egy produkció leforgatása után a filmes kellékeket szükséges letárolni az esetleges következő évadhoz.
A FindAndRent csapatának a költséghatékonyság mellett a flexibilis bérleti kondíciókat kellett szem előtt tartania elsődlegesen a kiadó raktárterület keresésekor. A műszaki paraméterek között a legalább 5 méterbelmagasság és a nagy ajtóméret, valamint a jó megközelíthetőség voltak elengedhetetlen szempontok. Az új bérleménynek közel kellett lennie a filmstúdiókhoz, ez jelentősen korlátozta a szóba jöhető elérhető raktárterületeket.
Az újpesti Baross 99 telephelyen tökéletes helyszín állt rendelkezésre, amely szerencsére a Bérbeadó flexibilitásával is párosult. A szerződéskötés és a beköltözés is gyorsan zajlott le, így nyugodtan elmondható, hogy a FindAndRent csapata eredményesen vizsgázott a tranzakció menedzsmentet illetően. „Attilával régóta ismerjük egymást. 6 tranzakciónkban segített már sikeresen. Új produkció indítása előtt mindig az ő segítségét kérem raktárbérlet kapcsán.” – mondta el Polyák László a Pioneer Pictures Productions projektmenedzsere.
Forrás: FindAndRent real estate advisor
2020 első negyedévében 40.010 négyzetméterrel bővült a budapesti és a Budapest környéki agglomeráció spekulatív ipari ingatlanállománya. Átadásra került a BUD Cargo City épülete (8.700 négyzetméter) és a CTPark West új csarnoka (31.320 négyzetméter). A teljes állomány az első negyedév végén 2.286.970 négyzetméter.
Az első negyedévben a teljes bérlői kereslet 79.660 négyzetmétert tett ki, ami 5%-kal alacsonyabb, mint az előző év azonos időszakában mért érték, és 10%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez képest. A kereslet kiugróan magas arányát 85%-át szerződéshosszabbítások tették ki, amit az új szerződések követtek 10%-os részaránnyal. Az előbérletek aránya 5%-os volt, a bővülések aránya pedig 0,2% volt. A szerződéshosszabbítások nélküli kereslet 11.840 négyzetméter volt, ami 13%-kal alacsonyabb, mint a 2019 első negyedévében regisztrált érték.
2020 első negyedévében a BRF összesen 19 tranzakciót rögzített, melyből három szerződés haladja meg a 10.000 négyzetmétert. Az átlagos tranzakcióméret 4.190 négyzetméter volt. A bérleti szerződések 96%-át logisztikai parkok területeire kötötték, átlagosan 5.470 négyzetméterre. A városi logisztikára a tranzakciók 4%-a vonatkozott 630 négyzetméter átlagos tranzakciómérettel, amin belül az átlagos tranzakció méret raktárterület esetében 1.000 négyzetméter, irodaterület esetében pedig 235 négyzetméter volt.
A két legnagyobb tranzakció a negyedév során bérlet megújítás volt a Batta Park épületében 28.590 négyzetméteren és a Prologis Park Budapest M1 épületében 15.880 négyzetméteren.
Az üresedési ráta 2020 első negyedévének végén nőtt, jelenleg 2,8%. Negyedéves szinten 0,97 százalékpontos növekedést, éves viszonylatban viszont 0,28 százalékpontos csökkenést regisztráltunk. Az első negyedév végén összesen 63.830 négyzetméternyi ipari terület állt üresen, illetve egy olyan épület, ahol 5.000 négyzetméternél több a kiadatlan terület.
A nettó abszorpció 17.830 négyzetmétert tett ki 2020 első negyedévében.
Forrás: BRF, BIEF
2020 első negyedévében két irodaépülettel bővült a budapesti modern bériroda állomány. Átadásra került a BudaPart Gate és a Budapest One (18.160 és 27.400 m2, mindkettő a Dél-Buda alpiacon). A Lánchíd Palota bekerült a tulajdonosi használatú irodaállományba egy befektetési tranzakció keretében (5.120 m2, Központi Buda részpiac).
A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.740.990 m2-t tesz ki, melyen belül 3.131.100 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 609.890 m2 saját tulajdonú iroda található. Az irodaállomány évente történő felülvizsgálata során 40 irodaház mérete változott.
Az üresedési ráta 6.2%-ra nőtt, ami 0,6 százalékpontos negyedéves emelkedésnek felel meg. A 2019-es év végi trendet követve 2020 első negyedévében ismét a Nem-központi Pest alpiacon regisztráltuk a legalacsonyabb üresedési rátát, 1,3%-ot, míg a legmagasabb üresedési ráta (33,6%) még mindig az Agglomerációban mérhető. A nettó abszorpció az első negyedév során 22 790 m2-t tett ki (területváltozásokkal módosított érték).
A bruttó kereslet 2020 első negyedévében 79 660 m2-t tett ki, ami az előző év azonos időszakához mérten stagnálást jelent. A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt a bérbeadási volumen 36%-ával, az új szerződések a kereslet 31%-át tették ki. A bővülések részaránya 13%-ot, az előbérleti szerződések 14%-ot tettek ki, míg a tulajdonos által elfoglalt területek 6%-ot értek el ebben a negyedévben. A korábbi negyedévektől eltérően a Pest Központ alpiacon volt mérhető a legmagasabb bérlői aktivitás, a teljes volumen 26%-a. A második helyen a Váci úti folyosó bérlői aktivitását mértük (22%), ezt a Buda Központ alpiac követte a keresleten belüli 19%-kal.
A BRF összesen 118 irodahasználati szerződést regisztrált a negyedév során, melyek átlagos mérete 675 m2 volt. 15 szerződést kötöttek 1.000 m2-nél nagyobb területre: 6 új megállapodást, 5 hosszabbítást, 2 előbérleti szerződést, 1 területbővítést és egy tulajdonosi használatba-vételt. Három megállapodás vonatkozott 5.000 m2-nél nagyobb területre. A legnagyobb ügylet egy 7.450 m2-es előbérleti megállapodás volt, amit a Váci Greens E-ben kötöttek. A legnagyobb bérlet-hosszabbítást 6.300 m2-re írták alá a Park Atrium épületében, és a legnagyobb új szerződést a frissen átadott Budapest One-ban zárták le, 4.730 m2-re.
A 2020 első negyedéves irodapiaci adatok még nem mutatják a COVID-19 világjárvány miatt bekövetkezett gazdasági változásokat. A piaci kereslet nagyrészt megfelelt az elmúlt öt év első negyedéves volumeneinek, és az elérhető területek kínálati bérleti díjai alapján lényeges bérleti díj korrekció sem figyelhető meg. A csekély mértékben – 0,6 százalékponttal – emelkedő üresedés hátterében jellemzően tervezett költözések és lejáró bérleti szerződések álltak.
Forrás: BRF, BIEF
2019 negyedik negyedévében két irodaépülettel bővült a budapesti modern irodapiaci állomány. Átadásra került a dél-budai részpiacon a Bartók Udvar 2 első fázisa (8.200 m2), valamint a Váci úti irodafolyosón található Balance irodapark legújabb épülete, a Balance Hall (16.100 m2). A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.687.620 m2-t tesz ki, amiből 3.083.050 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, míg 604.570 m2 saját tulajdonú iroda.
Az üresedési ráta rekord alacsony 5,6%-ra süllyedt, ami 0,3 százalékpontos negyedéves csökkenésnek felel meg. A legalacsonyabb üresedési rátát (1,4%) a Nem-Központi Pest részpiacon regisztráltuk, míg a legmagasabb üresedési ráta (34,5%) továbbra is az Agglomerációban mérhető. A negyedév során két részpiacon emelkedett némileg az üresedési ráta, Buda-Központ és az Agglomerációban, míg a maradék hat részpiac mind csökkenő vagy stabil üresedést regisztrált. A nettó abszorpció a negyedik negyedév során 28.170 m2-t tett ki, így az éves abszorpció 128.380 m2 volt.
A bruttó kereslet 2019 utolsó negyedévében 202.510 m2-t tett ki, ami 18%-kal magasabb az előző év azonos időszakában regisztrált értéknél. A teljes keresleten belül a szerződés-hosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt a bérbeadási volumen 44,5%-ával, amit az előbérleti szerződések követtek különösen magas 31,1%-kal. Az új szerződések részaránya 18,6%-ot, míg a bővülések 5,8%-ot tettek ki a negyedév során. A teljes kereslet 2019-ben 637.120 m2-t tett ki, ami a valaha regisztrált legmagasabb érték.
A legmagasabb bérlői aktivitás a Váci úti folyosó részpiacon volt mérhető, ami a teljes volumen 46%-át tette ki. Ezt követték a Nem-Központi Pest és a Buda-Központ részpiacok, 18% és 12%-os keresleti részesedéssel. A BRF összesen 170 bérleti szerződést regisztrált a negyedév során. A számos nagyméretű tranzakció eredményeként az ügyletek átlagos mérete 1.191 m2 volt, ami 41%-os éves növekedést jelent, azonban 12%-kal alacsonyabb az előző negyedév átlagánál. 13 szerződést kötöttek 3.000 m2-nél nagyobb területre: 1 új bérleti szerződést, 5 előbérleti szerződést és 7 szerződéshosszabbítást. A negyedév öt legnagyobb méretű tranzakciójából négyet a Váci úti folyosón írtak alá, egyet a Dél-Buda részpiacon. A fent említett tranzakciók előbérletek és hosszabbítások voltak, összesen 64.100 m2-en. Az előbérleti volumen növekedése ismét a hosszabbítások arányának visszaszorulását eredményezte.
2019 utolsó negyedéve hozta a valaha regisztrált legnagyobb előbérleti tranzakciót egy folyamatban levő fejlesztésben: ez az ExxonMobil megállapodása volt a Váci úti folyosón épülő Pillar irodaház összes irodaterületére (27.330 m2). A legnagyobb hosszabbítást a Buda-Központ részpiacon a Bartók Házban írták alá 9.240 m2-re, míg a legnagyobb új bérleti szerződést 4.780 m2-re kötötték a Nem-Központi Pest részpiacon található Hungária Centerben. A legnagyobb bővülés 2.470 m2-re történt a Váci úti Vision Towers-ben.
Forrás: BRF, BIEF